A Comissão de Assuntos Econômicos do Senado Federal iniciou a análise de uma proposição legislativa que visa reformar as regras de tributação sobre o ganho de capital na alienação de bens imóveis por pessoas físicas. O Projeto de Lei nº 2.497, de 2026, de autoria do Senador Flávio Arns (PSB/PR), autoriza o contribuinte a aplicar a correção monetária anual sobre o custo de aquisição do imóvel em sua Declaração de Ajuste Anual (DAA) do Imposto de Renda. A atualização proposta utiliza como indexador oficial a variação acumulada do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), calculado pelo IBGE.
O principal objetivo é eliminar o que a justificativa do projeto classifica como “tributação inflacionária”. Desde a edição da Lei nº 9.249, de 26 de dezembro de 1995, o ordenamento jurídico pátrio veda qualquer sistema de correção monetária sobre o custo de aquisição de bens e direitos para fins fiscais, obrigando a manutenção do valor histórico do imóvel. O texto do projeto argumenta que, em cenários de inflação, a aparente valorização do bem imobiliário representa apenas uma recomposição do poder aquisitivo da moeda, de modo que a incidência do Imposto de Renda sobre a Pessoa Física (IRPF) acaba por atingir uma riqueza inexistente, violando os princípios constitucionais da capacidade contributiva e da vedação ao confisco.
A regra de transição estabelecida pelo substitutivo determina que, para os imóveis adquiridos até 31 de dezembro de 1995, a correção pelo IPCA será contada a partir de 1º de janeiro de 1996. Para as propriedades adquiridas após esse período, a atualização monetária fluirá a partir da respectiva data de aquisição. A adesão ao modelo de atualização, contudo, exigirá do contribuinte uma opção excludente: ao preferir a correção monetária anual do imóvel na DAA, ele abrirá mão da aplicação dos fatores de redução progressivos (FR1 e FR2) previstos no artigo 40 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro de 2005 (Lei do Bem) por ocasião da venda.
Para ilustrar o impacto financeiro da medida nas alienações, o autor do projeto apresentou um cálculo comparativo baseado em um imóvel adquirido em 2002 por R$ 100 mil e vendido em 2026 pelo montante de R$ 600 mil. Pela sistemática vigente, o ganho de capital nominal é de R$ 500 mil, o que resulta em um imposto devido de R$ 75 mil sob a alíquota base de 15%. Caso a nova legislação seja aprovada e o contribuinte aplique a correção inflacionária calculada em R$ 400 mil sobre o valor de compra, o custo de aquisição corrigido saltará para R$ 500 mil. Consequentemente, o ganho de capital tributável real cairá para R$ 200 mil, gerando um imposto de R$ 30 mil e proporcionando uma redução tributária efetiva de R$ 45 mil.
Adicionalmente, a proposição altera o parágrafo único do artigo 22 da Lei nº 7.713, de 22 de dezembro de 1988, para deixar expresso de forma categórica que o valor decorrente da referida correção monetária imobiliária não será considerado ganho de capital para fins de incidência tributária. Sob o aspecto orçamentário, a justificativa defende que a medida não configura concessão ou ampliação de benefício fiscal nos moldes do artigo 14 da Lei de Responsabilidade Fiscal, uma vez que se trata de uma norma de caráter geral voltada à universalidade das pessoas físicas, promovendo justiça fiscal e o aperfeiçoamento técnico da tributação sobre a renda no país. O projeto encontra-se atualmente no Plenário do Senado Federal aguardando despacho das comissões competentes.
