Um contribuinte obteve decisão favorável no Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) para aproveitar créditos de PIS e Cofins sobre despesas de IPTU e condomínio relacionadas à locação de imóveis utilizados em suas operações. O entendimento foi proferido por unanimidade pela 1ª Turma Ordinária da 1ª Câmara da 3ª Seção e representa um julgado relevante para empresas do varejo e outros setores intensivos em locação comercial.
O caso envolve auto de infração referente aos anos de 2017 e 2018 e discute diferentes matérias tributárias, com valor histórico superior a R$ 362 milhões. Entre os temas analisados, chamou atenção o reconhecimento do direito ao creditamento sobre despesas acessórias vinculadas aos contratos de aluguel das lojas da companhia.
A controvérsia ganhou relevância especialmente porque o Carf relativizou, na prática, a aplicação da Súmula 234, aprovada em 2025, segundo a qual não há direito a crédito de insumos na atividade comercial. Embora o entendimento sumulado venha sendo utilizado para limitar o creditamento por empresas varejistas, os conselheiros concluíram no julgamento que o caso envolvia não apenas atividade comercial, mas também prestação de serviços, além de enquadramento jurídico distinto para as despesas analisadas.
O ponto central da decisão foi a interpretação do inciso IV do artigo 3º das Leis nº 10.637/2002 e nº 10.833/2003, que autoriza créditos sobre despesas de aluguel. Para a turma julgadora, custos como IPTU e condomínio integram economicamente a própria despesa locatícia e, portanto, acompanham o tratamento tributário do aluguel principal.
A discussão se diferencia das teses tradicionais envolvendo insumos, normalmente analisadas sob os critérios de essencialidade e relevância fixados pelo Superior Tribunal de Justiça nos Temas Repetitivos 779 e 780. Nesse caso, o colegiado reconheceu o crédito não pela natureza de insumo das despesas, mas por considerá-las parcelas indissociáveis do custo de ocupação dos imóveis utilizados na atividade empresarial.
Ademais, a decisão se destaca por utilizar fundamentos alinhados à Solução de Consulta Cosit nº 38/2014, segundo a qual valores de IPTU e condomínio recebidos pelo locador integram sua receita bruta sujeita à incidência de PIS e Cofins. A partir dessa lógica, consolidou-se o argumento de que, se tais valores compõem a base tributável do locador, também deveriam gerar direito ao crédito para o locatário submetido ao regime não cumulativo.
Está-se diante, portanto, de julgamento que reforça os limites interpretativos do conceito de crédito tributário, que é uma das principais disputas estruturais do sistema não cumulativo de PIS e Cofins. Nos últimos anos, tanto no Carf quanto no Judiciário, contribuintes têm buscado ampliar hipóteses de creditamento diante da ausência de definição legal objetiva e das interpretações frequentemente restritivas da administração fiscal.
Para empresas do varejo, shopping centers, logística e segmentos com elevada dependência de imóveis locados, o julgado do Carf pode produzir efeitos financeiros relevantes, sobretudo pela possibilidade de recuperação de créditos acumulados e redução da carga tributária corrente.
Ao mesmo tempo, a decisão sinaliza uma tendência importante no contencioso tributário: a busca por interpretações mais aderentes à lógica econômica das operações empresariais, especialmente em um ambiente de crescente discussão sobre neutralidade fiscal e não cumulatividade, temas que continuam centrais mesmo diante da transição para o novo modelo trazido pela Reforma Tributária.
