Receitas geradas com a venda de unidades imobiliárias prontas – com a expedição do Habite-se – não se sujeitam ao Regime Especial de Tributação (RET). O entendimento, que consta em solução de consulta da Receita Federal, impede a aplicação pelas incorporadoras da alíquota unificada de 4% para o recolhimento dos tributos federais.
Sem esse benefício, elas deverão arcar com o pagamento individual de cada tributo: Imposto de Renda (IRPJ), CSLL, PIS e Cofins. Somados, eles têm alíquota maior do que a unificada. São 6,73%.
A solução de consulta, de nº 2009, foi publicada na semana passada pela Divisão de Tributação (Disit) e uniformiza a atuação dos fiscais em todo o país. Havia controvérsia sobre o tema dentro da própria Receita Federal.
Duas outras soluções de consulta foram publicadas no ano de 2014 com orientação diferente aos contribuintes. Uma delas, de nº 244, estabelecia a conclusão da obra como limite para a aplicação do RET – tal qual a norma que foi publicada agora.
Já uma outra, de nº 7.045, afirmava que era irrelevante, para efeitos do regime especial de tributação, o fato de os imóveis serem comercializados durante a obra ou depois de sua conclusão. Ou seja, aplicava-se os 4% sobre as receitas geradas com a venda dos imóveis também após a expedição do Habite-se.
“A Receita está, agora, solucionando essa controvérsia”, diz advogada na área. “O entendimento atual, para efeitos de fiscalização, é o de que somente as vendas realizadas durante a obra se sujeitam ao RET, mesmo que a empresa receba esses valores depois de a obra já estar pronta”, acrescenta a advogada.
Isso tem impacto para o setor. Especialmente pelo grande volume de distratos nos últimos anos. A devolução dos imóveis pelos consumidores ocorre, quase que 90% das vezes, depois de a obra já estar concluída e isso gera um estoque de unidades que terá de ser novamente comercializado pelas incorporadoras.
Como, nesse momento, o imóvel já está pronto, a alíquota que vai incidir sobre a receita gerada na revenda da unidade será a mais alta.
“Para o mercado isso é muito ruim”, diz especialista em direito imobiliário. “Estamos falando de uma diferença de 2,73%. Se aplicarmos essa diferença a um estoque de milhões de reais, que é o que temos visto no mercado, os gastos com imposto serão bem mais altos”, complementa.
Para vendas de R$ 10 milhões, por exemplo, a incorporadora terá que recolher R$ 273 mil a mais em tributos. Seriam R$ 400 mil se aplicada a alíquota unificada, enquanto que o pagamento individual de IR, CSLL, PIS e Cofins somaria R$ 673 mil.
O RET foi instituído pela Lei nº 10.931, de 2004, a mesma que criou as Sociedades de Propósito Específico (SPEs) e o patrimônio de afetação. O especialista contextualiza que, na época, foi tratado como uma espécie de bônus que as incorporadoras teriam ao optar pelo empreendimento no modelo SPE.
Nessa estrutura há a segregação do patrimônio da empresa. Cria-se um CNPJ específico para o empreendimento e as receitas e despesas ficam restritas àquela obra. Não podem ser afetados, dessa forma, caso a holding ou outro empreendimento da mesma empresa passe por problemas financeiros.
“Essa lei é decorrente do fenômeno Encol. Foi elaborada para garantir a entrega da obra e a quitação do financiamento à construção”, recorda o advogado. “O ônus, ao optar por essa estrutura, seria justamente a segregação do patrimônio e outras condições que a lei impõe, como a criação de uma comissão para fiscalizar o andamento da obra, entre outras coisas. Ela teria, em contrapartida, um benefício fiscal. Foi por isso que praticamente todo o mercado passou a optar pelo patrimônio de afetação”, acrescenta.
Fonte: Valor Econômico.
