A recente aprovação da Lei Complementar nº 214/2025, que regulamenta parte da reforma tributária no Brasil, traz grandes mudanças estruturais na tributação sobre o consumo, o que impactará de forma significativa diversos setores da economia. Para o setor imobiliário, especialmente na atividade de locação de imóveis, as implicações são profundas — e exigem ação imediata das empresas e investidores para preservar sua competitividade e rentabilidade.
De modo geral, pessoas físicas arcavam apenas com o IRPF sobre o aluguel recebido, enquanto pessoas jurídicas estavam sujeitas ao IRPJ e à CSLL, bem como ao PIS/COFINS com alíquotas bem inferiores às previstas no novo regime. Entretanto, com a reforma, o cenário comercial muda consideravelmente.
Entre os principais pontos de atenção para a atividade de locação de imóveis está a tributação pelos novos tributos CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) e IBS (Imposto sobre Bens e Serviços), com alíquota estimada em 28%, que poderá ser reduzida em 70% para as operações de locação, chegando a aproximadamente 8,4% (artigo 261, parágrafo único, da LC 214/2025). Portanto, a tendência é que haja significativo aumento da carga tributária nessa atividade.
Contudo, a norma também prevê uma regra de transição estratégica, expressa no artigo 487 da LC 214/2025, que pode representar economia tributária significativa para contratos firmados até a publicação da nova lei, em 16/01/2025.
Para reduzir os impactos imediatos e preservar a segurança jurídica de contratos por prazo determinado celebrados até 16/01/2025, o legislador instituiu no artigo 487 da LC 214/2025, uma regra de transição fiscal, que permite a manutenção da alíquota reduzida de 3,65% (equivalente ao antigo regime cumulativo de PIS/COFINS) até o término contratual, aplicável aos contratos por prazo determinado, desde que sejam observados os seguintes requisitos:
– seja firmado até a data de publicação da Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida ou por meio de assinatura eletrônica; e
– seja registrado em Cartório de Registro de Imóveis ou em Registro de Títulos e Documentos até 31 de dezembro de 2025 ou seja disponibilizado para a RFB e para o Comitê Gestor do IBS, nos termos do regulamento.
– seja firmado até a data de publicação da Lei Complementar, sendo a data comprovada por firma reconhecida, por meio de assinatura eletrônica ou pela comprovação de pagamento da locação até o último dia do mês subsequente ao do primeiro mês do contrato.
Com a entrada em vigor do novo sistema de tributação em 2026, os novos contratos de locação estarão sujeitos à alíquota cheia de IBS e CBS. A reforma tributária, portanto, cria um ambiente fiscal totalmente novo para a atividade de locação e o artigo 487 da LC 214/2025 oferece uma solução transitória para manter contratos atuais em um regime fiscal menos oneroso.
Portanto, é importante que aqueles contribuintes que serão, de alguma forma, afetados pelas mudanças na tributação da atividade de locação de bens imóveis, realizem um planejamento estratégico, a fim de se organizar da melhor forma para esse novo cenário tributário.
O escritório P&R Advogados Associados fica à disposição para maiores esclarecimentos acerca do tema.
Adriana Seadi Kessler
Advogada na P&R Advogados Associados
